Как выбрать надёжного застройщика: 10 проверок перед покупкой

Запрос «надежные застройщики» люди задают, когда хотят получить короткий список «хороших» компаний. Мы такой список не публикуем, и вот почему: надёжность — это не бренд, а состояние конкретного юрлица и конкретного проекта на сегодня. У крупной группы может быть один проблемный корпус, а у небольшой компании — безупречная история. Поэтому вместо рейтинга даём 10 проверок, которые можно пройти самостоятельно по открытым источникам. Мы делаем их перед тем, как показать клиенту любой объект.

Почему с эскроу застройщика всё равно нужно проверять

С 1 июля 2019 года большинство новостроек продаётся по ДДУ с расчётами через счёт эскроу: деньги покупателя лежат в банке до ввода дома и возвращаются, если стройка сорвётся. Подробно механизм мы разобрали в статье «ДДУ и эскроу простыми словами». Эскроу защищает от потери денег, но не защищает от:

• переноса сроков на месяцы и годы, пока вы платите ипотеку и аренду;
• возврата денег без процентов, когда цены на жильё уже выросли;
• низкого качества строительства и отделки;
• изменений проекта: инфраструктуры, благоустройства, соседних корпусов.

Поэтому вопрос «как выбрать надёжного застройщика» остаётся актуальным, просто фокус сместился с «украдут ли деньги» на «сдадут ли вовремя и качественно».

10 проверок застройщика перед покупкой

1. Профиль на наш.дом.рф (ЕИСЖС)

Портал наш.дом.рф — это Единая информационная система жилищного строительства, которую ведёт ДОМ.РФ на основании 214-ФЗ. Застройщики обязаны публиковать там сведения о себе и проектах. Найдите компанию в Едином реестре застройщиков по названию, ИНН или ОГРН и посмотрите:

• сколько домов сдано и сколько строится сейчас;
• есть ли объекты в Едином реестре проблемных объектов;
• входит ли юрлицо в группу компаний и какую;
• заявленные и фактические сроки ввода по прошлым проектам.

Важно: проверяйте юрлицо, которое указано в договоре и проектной декларации. Часто проект строит отдельная компания (специализированный застройщик), а рекламный бренд принадлежит группе.

2. Проектная декларация

Проектная декларация публикуется на наш.дом.рф и на сайте застройщика. В ней указаны: юрлицо и его учредители, сведения о проекте и разрешении на строительство, планируемый срок ввода, способ обеспечения обязательств (эскроу, банк), сведения о проектном финансировании, количество квартир и их характеристики. Сравните декларацию с тем, что говорят в офисе продаж: срок ввода, этажность, инфраструктура. Посмотрите и историю изменений — частые переносы срока ввода в декларации уже сигнал.

3. Разрешение на строительство и права на землю

Без действующего разрешения на строительство застройщик не вправе привлекать деньги по ДДУ. Проверьте номер и дату разрешения, срок его действия и то, на какой земельный участок оно выдано: участок должен принадлежать застройщику на праве собственности или аренды. Сведения о разрешении и правах на землю обычно есть в проектной декларации и в карточке дома на наш.дом.рф.

4. Банк эскроу и проектное финансирование

Посмотрите, какой банк открывает счета эскроу и выдал ли он застройщику проектный кредит. Банк перед выдачей проектного финансирования сам анализирует проект и контролирует целевое расходование денег — это дополнительный фильтр. Если в продаже лот без эскроу, выясните почему: законных оснований для этого сейчас немного, обычно это проекты, начатые до 2019 года, или договоры переуступки старых ДДУ.

5. История сроков: сдавал ли застройщик дома вовремя

Сравните первоначальный срок ввода по прошлым проектам с фактическим. Удобно это делать на наш.дом.рф и в коммерческих аналитических сервисах вроде ЕРЗ.РФ, которые считают средний перенос сроков. Помните, что такие рейтинги не государственные: ими стоит пользоваться как ориентиром, а не как вердиктом. Перенос на пару месяцев — обычная практика, систематические переносы на год и больше — повод насторожиться.

6. Арбитражные дела (kad.arbitr.ru)

Введите ИНН застройщика в картотеке арбитражных дел kad.arbitr.ru. Оцените не число дел (у крупной компании их всегда много), а характер:

• иски о банкротстве самого застройщика или компаний его группы;
• массовые иски подрядчиков о неоплате работ — признак проблем с деньгами;
• иски от органов стройнадзора.

Иски дольщиков о неустойке и дефектах рассматривают суды общей юрисдикции, поэтому полезно поискать и там, а также почитать сообщения о банкротствах и намерениях кредиторов подать на банкротство на портале Федресурса.

Нет времени проверять застройщика самостоятельно? Оставьте заявку — мы бесплатно подберём новостройки, проверим застройщика и проект и покажем только те варианты, в которых уверены сами.

7. Финансовая отчётность

Бухгалтерскую отчётность юрлица можно бесплатно посмотреть в Государственном информационном ресурсе бухгалтерской отчётности ФНС (bo.nalog.ru). Специализированный застройщик часто выглядит «бедным» на бумаге: до ввода дома выручки почти нет, а стройка идёт на кредит банка — это нормально. Настораживать должны другие вещи: огромные убытки при отсутствии проектного финансирования, резкий рост долгов перед поставщиками, нулевой уставный капитал при крупном проекте. Если у группы есть публичные облигации, по ней доступны отчётность и кредитные рейтинги агентств — это дополнительный источник информации.

8. Структура группы и собственники

По выписке из ЕГРЮЛ (egrul.nalog.ru) видно, кто учредитель и руководитель компании, как давно она создана, не меняются ли постоянно владельцы и директора, нет ли отметок о недостоверности сведений. Проверьте, к какой группе относится специализированный застройщик и какой опыт у этой группы. Компания, созданная под один проект, — нормальная практика, но за ней должна стоять группа с историей сданных домов.

9. Отзывы и сданные дома

Самый наглядный способ оценить застройщика — съездить в его сданный дом. Посмотрите состояние фасада и входных групп, благоустройство, работу управляющей компании. Почитайте чаты и форумы жильцов: чем чаще встречаются жалобы на протечки, трещины и затянутое устранение дефектов, тем выше шанс получить то же самое. Отзывы на картах и форумах бывают заказными в обе стороны, поэтому смотрите на повторяющиеся темы, а не на отдельные эмоциональные посты.

10. Сигналы на этапе продаж

Насторожиться стоит, если:

• предлагают заплатить напрямую застройщику, по предварительному договору, договору займа или «брони с полной оплатой» вместо ДДУ с эскроу;
• продажи начались до получения разрешения на строительство;
• скидки заметно больше рыночных без понятной причины;
• торопят с решением и не дают договор для изучения;
• не могут показать проектную декларацию или назвать банк эскроу;
• стройка на площадке подолгу стоит, хотя по графику должна идти.

Чек-лист: где проверять застройщика

Самый надёжный застройщик — какой он?

Нас часто спрашивают, кто «самый надёжный застройщик Москвы» или Петербурга. Честный ответ: у федеральных лидеров по объёмам строительства больше ресурсов и устойчивее доступ к банковскому финансированию, но и у них бывают переносы сроков и претензии к качеству. А небольшой региональный застройщик с десятком сданных в срок домов может быть надёжнее. Поэтому мы оцениваем не компанию в целом, а связку «юрлицо + проект + банк + стадия строительства».

Ещё один фактор — стадия готовности. Чем ближе дом к вводу, тем меньше рисков по срокам, но и дисконта за ранний вход меньше. Если вы покупаете на этапе котлована, проверка застройщика особенно важна. Если хотите понять, как соотносятся риск и доходность, читайте статью об инвестициях в новостройки.

Частые вопросы

Можно ли доверять рейтингам застройщиков?

Как ориентиру — да, как единственному критерию — нет. Большинство рейтингов коммерческие и учитывают объём строительства и сроки, но не всегда качество и финансовое состояние конкретного проекта.

Что будет с моими деньгами, если застройщик обанкротится?

При покупке по ДДУ с эскроу деньги со счёта эскроу вернутся вам (или в банк в части ипотеки). Вы потеряете время и возможный рост цен, но не сами вложения.

Что значит «специализированный застройщик» в названии компании?

По 214-ФЗ привлекать деньги дольщиков могут только компании с таким статусом. Это не признак ненадёжности, а требование закона: часто под каждый проект создаётся отдельное юрлицо.

Как проверить, есть ли у застройщика проблемные дома?

Найдите компанию и её группу в Едином реестре застройщиков на наш.дом.рф и посмотрите раздел с проблемными объектами, а также Единый реестр проблемных объектов.

Стоит ли покупать у нового застройщика без сданных домов?

Можно, но риски по срокам и качеству выше. Обратите внимание на группу, за которой стоит компания, банк проектного финансирования и стадию стройки — и закладывайте запас по срокам.

Вывод

Надёжные застройщики — это не список брендов, а результат проверки: профиль на наш.дом.рф, проектная декларация и разрешения, банк и проектное финансирование, история сроков, суды, отчётность, структура группы, отзывы о сданных домах и поведение отдела продаж. Десять проверок занимают один-два вечера и заметно снижают шанс получить квартиру позже срока или с сюрпризами.

Проверим застройщика и подберём проверенные новостройки за вас. Оставьте заявку — ответим в течение часа. Работаем в Москве, Петербурге и Калининграде, покупка по цене застройщика, наши услуги для вас бесплатны. Варианты — в каталоге.

Удобнее в мессенджере? Напишите нам в Telegram или Instagram — ответим в течение часа. Там же публикуем подборки новостроек и скидки от застройщиков.