Квартира с террасой в Москве: виды террас и что проверить до покупки

Квартира с террасой — один из самых желанных форматов в премиальном сегменте. Открытое пространство на высоте даёт то, чего не хватает в городе: возможность завтракать на воздухе, выращивать сад, принимать гостей с видом на город. Но терраса — это не просто большой балкон. У неё свой порядок учёта в цене, свой юридический статус и свои инженерные риски. Если разобраться в них заранее, покупка будет спокойной. Ниже рассказываем, какие бывают террасы, как их площадь отражается в договоре и документах и что мы проверяем для клиентов до сделки.

Какие бывают террасы

Под словом «терраса» отделы продаж понимают разные вещи. Для покупателя важно различать хотя бы четыре типа: от этого зависят и цена, и права, и эксплуатация.

Терраса на уровне земли

Квартира на первом этаже или в стилобате с выходом на собственный участок, огороженный от общего двора. Это почти загородный формат в городе. Важно понимать, на чём находится такая терраса: на плите над паркингом или на грунте, и кому принадлежит земля под ней. Часто это часть общего земельного участка дома, и квартире принадлежит только право пользования.

Терраса на кровле

Открытое пространство на крыше, доступное из квартиры верхнего этажа. Это классика пентхаусов: панорамный вид, приватность, иногда бассейн или зимний сад. Здесь острее всего стоят вопросы о праве собственности и об ответственности за кровлю. Подробнее о верхних этажах — в статье «Пентхаус в Москве».

Ступенчатые (каскадные) террасы

Дом с уступами: каждый следующий этаж отступает от фасада, и крыша нижнего этажа становится террасой верхнего. Такая архитектура даёт террасы на разных уровнях, а не только наверху. Но под террасой находится чужая квартира, поэтому качество гидроизоляции касается уже двух собственников.

Встроенная терраса (лоджия-терраса)

Глубокая открытая лоджия или терраса, утопленная в объём здания, с перекрытием сверху. Её проще эксплуатировать: меньше снега и осадков, ниже нагрузка на гидроизоляцию. Зато и ощущения открытого неба меньше.

Как площадь террасы учитывается в цене и документах

Это первый вопрос, который стоит задать отделу продаж. Ответ на него влияет на цену квартиры и на то, как она будет выглядеть в документах.

В договоре долевого участия

При покупке новостройки по ДДУ цена обычно считается от так называемой приведённой площади. В неё включают площадь балконов, лоджий, веранд и террас с понижающими коэффициентами. Коэффициенты установлены приказом Минстроя России от 25.11.2016 № 854/пр: для лоджии — 0,5, для балкона и террасы — 0,3, для веранды — 1,0. Например, терраса 50 м² добавляет к приведённой площади 15 м².

На практике в премиальных проектах застройщик может считать стоимость иначе: назначить отдельную цену за террасу или фиксированную стоимость лота целиком. Поэтому всегда смотрите, из чего складывается цена в договоре, и сравнивайте лоты по одинаковой методике. Метр террасы и метр жилой площади — не одно и то же.

В выписке ЕГРН

По Жилищному кодексу (ч. 5 ст. 15 ЖК РФ) общая площадь жилого помещения не включает балконы, лоджии, веранды и террасы. Поэтому в выписке ЕГРН площадь квартиры будет меньше, чем «площадь с террасой» в рекламе. Это нормально, но об этом нужно помнить при сравнении цен за метр и при расчёте налоговой базы, которая считается от кадастровой стоимости.

Чья это терраса

Это самый важный юридический вопрос. Есть два принципиально разных варианта:

• Терраса входит в состав квартиры. По проекту она является частью объекта долевого строительства: отражена на плане в договоре, доступ к ней есть только из квартиры, и после ввода дома она переходит покупателю вместе с квартирой.
• Терраса — часть общего имущества. Крыша, ограждающие конструкции, а нередко и земельный участок в многоквартирном доме по закону относятся к общему имуществу собственников (ст. 36 ЖК РФ). Если терраса фактически устроена на общей кровле, у квартиры может быть лишь право пользования, закреплённое решением общего собрания. Такое право можно оспорить, а самовольно обустроенную на крыше террасу суды обязывают демонтировать.

Поэтому мы всегда сверяем проектную документацию, план объекта в ДДУ и проектную декларацию: терраса должна быть указана как часть конкретной квартиры, с площадью и границами. Если в документах её нет, а в рекламе она есть, это повод остановиться и разобраться.

Хотите купить квартиру с террасой и не разбираться в документах самостоятельно? Оставьте заявку. Мы подберём варианты, где терраса юридически входит в состав квартиры, и проверим договор до подписания. Для покупателя это бесплатно.

Гидроизоляция и эксплуатация: что важно знать заранее

Терраса — это по сути кровля, по которой ходят. От её устройства зависит, будет ли сухо в квартире под ней и сколько придётся тратить на обслуживание.

• Пирог кровли. Узнайте, какая система гидроизоляции заложена в проекте, есть ли разуклонка и как организован водоотвод. Хороший признак — эксплуатируемая кровля с инверсионным пирогом и доступом к трапам для обслуживания.
• Нагрузки. Если вы планируете сад, большие кадки с деревьями, джакузи или бассейн, нужно заранее понимать допустимую нагрузку на перекрытие. Это проверяют по проекту, а не на глаз.
• Примыкания и пороги. Большинство протечек возникает не посередине террасы, а у стен, дверей и парапетов. Высота порога и узлы примыкания — то, что стоит проверить при приёмке.
• Снег и наледь. Кто будет чистить террасу зимой и куда девать снег? В некоторых домах это делает управляющая компания, в других — собственник.
• Ответственность за ремонт. Если терраса входит в состав квартиры, её покрытие и обустройство обычно на собственнике. Если над ней или под ней проходят общедомовые конструкции, часть работ относится к управляющей компании. Это лучше выяснить до покупки и, по возможности, зафиксировать.
• Гарантия застройщика. По 214-ФЗ гарантийный срок на объект, кроме технологического и инженерного оборудования, с 1 сентября 2024 года составляет не менее трёх лет (раньше было пять; договор может установить больший срок — проверьте свой ДДУ). Протечки, которые проявились в этот период, — повод для претензии к застройщику.

Ограничения на обустройство

Многие покупатели планируют остеклить террасу, поставить перголу или зимний сад. В многоквартирном доме это не всегда возможно.

• Остекление и навесы меняют облик фасада. Как правило, такие изменения нужно согласовывать, а в центре Москвы — ещё и с учётом архитектурного облика здания.
• Капитальные постройки на кровле, расширение помещения за счёт террасы и другие изменения общего имущества требуют согласия собственников и разрешительных документов.
• Во многих премиальных домах управляющая компания устанавливает правила: допустимые материалы, высота растений, использование гриля и открытого огня.

Если ваши планы на террасу конкретные, обсуждаем их с застройщиком до сделки: что-то можно предусмотреть ещё на этапе строительства.

Чек-лист: что проверить до покупки квартиры с террасой

Где искать квартиру с террасой в Москве

Квартиры с террасами встречаются прежде всего в проектах премиум- и де-люкс-класса, в клубных домах и в домах со ступенчатой архитектурой. Обычно это лоты на верхних этажах или над стилобатом, и их немного: в доме могут быть всего несколько таких квартир. Часть из них застройщики продают в закрытом режиме, не выводя в открытую рекламу. Подробнее о формате с минимальным числом квартир — в статье «Что такое клубный дом».

Ориентация террасы важна не меньше, чем площадь. Южная терраса прогревается и подходит для сада, северная летом остаётся прохладной, западная ловит закат. Ветер на высоте ощущается сильнее, чем кажется на просмотре в тихий день, поэтому мы советуем подумать о ветрозащите ещё на этапе выбора лота.

Частые вопросы

Входит ли терраса в общую площадь квартиры?

Нет. По Жилищному кодексу общая площадь жилого помещения не включает балконы, лоджии, веранды и террасы. В выписке ЕГРН площадь будет меньше рекламной «площади с террасой».

Сколько стоит метр террасы?

В ДДУ площадь террасы обычно учитывается с коэффициентом 0,3, то есть метр террасы стоит примерно как треть метра квартиры. Но в премиальных проектах застройщики часто устанавливают свою цену на террасу или на лот целиком, поэтому смотрите расчёт в договоре.

Принадлежит ли терраса на крыше владельцу квартиры?

Зависит от проекта. Если терраса указана как часть квартиры в проектной документации и договоре, она переходит покупателю. Если она устроена на общей кровле, крыша остаётся общим имуществом, и право пользования должно опираться на решение собственников.

Можно ли остеклить террасу?

Остекление меняет фасад и, как правило, требует согласования. В многоквартирном доме также действуют правила управляющей компании. Уточняйте возможности до покупки.

Кто отвечает за протечки с террасы?

В течение гарантийного срока — застройщик (по 214-ФЗ — не менее трёх лет на сам объект, если договор не устанавливает больший срок). Дальше всё зависит от того, чья это конструкция: за покрытие террасы в составе квартиры отвечает собственник, за общедомовые элементы — управляющая компания.

Вывод

Квартира с террасой даёт качество жизни, которое сложно получить в городе иначе, но требует внимательной проверки. Нужно понять, входит ли терраса в состав квартиры, как она учтена в цене, как устроены гидроизоляция и обслуживание и что разрешено на ней делать. Чем раньше эти вопросы заданы, тем меньше сюрпризов после ключей.

Подберём квартиру с террасой под ваши задачи. Оставьте заявку. Мы конфиденциально покажем подходящие варианты, включая закрытые продажи, проверим документы и сопроводим сделку. Для покупателя это бесплатно.

Удобнее в мессенджере? Напишите нам в Telegram или Instagram — ответим в течение часа. Там же публикуем подборки новостроек и скидки от застройщиков.