Налог при продаже квартиры в 2026 году: сроки владения, расчёт и как не платить

Налог при продаже квартиры — 13% или 15% с дохода, и платить его нужно не всегда. Если квартира была в собственности дольше минимального срока, НДФЛ не возникает вовсе. Если меньше — налог можно законно уменьшить вычетом или расходами на покупку. Ниже разбираем правила на 2026 год по Налоговому кодексу, отдельно — как считается срок владения для новостройки, купленной по ДДУ, и что выгоднее: подождать или продать сейчас. Посчитать свою ситуацию можно в калькуляторе внизу страницы.

Статья носит информационный характер. Правила меняются, поэтому перед сделкой сверьте актуальную редакцию НК РФ на сайте ФНС или проконсультируйтесь с налоговым консультантом.

Когда налог при продаже квартиры не платится

Доход от продажи жилья освобождается от НДФЛ, если квартира была в собственности не меньше минимального срока (ст. 217.1 НК РФ). С 2026 года в законе прямо сказано, что владеть нужно непрерывно.

Отдельное освобождение есть для семей с двумя и более детьми — о нём ниже.

Срок владения квартирой по ДДУ: с какой даты считать

Для новостроек действует важное правило, о котором знают не все. Если квартира куплена по договору долевого участия, срок владения считается не с даты регистрации собственности, а с даты полной оплаты по ДДУ (п. 2 ст. 217.1 НК РФ). Доплата за увеличение площади после обмеров на дату не влияет.

• Оплата через эскроу. По разъяснению Минфина, датой полной оплаты считается дата поступления денег на счёт эскроу. При ипотеке — дата, когда банк перечислил кредит на эскроу.
• Покупка по переуступке. Если квартиру купили по договору уступки, а потом оформили в собственность, срок считается с даты полной оплаты прав по договору уступки.
• Только та квартира, что в договоре. Правило касается квартиры, указанной в ДДУ, а не другой, полученной взамен.
• Рассрочка. Официальных разъяснений именно про рассрочку застройщика мы не нашли. По смыслу закона срок начинается после последнего платежа — уточняйте в ФНС.

Пример: вы полностью оплатили квартиру по ДДУ в октябре 2023 года, дом сдали и право зарегистрировали в 2025-м. Для пятилетнего срока налога не будет при продаже после октября 2028 года, а не 2030-го. Стройка фактически «засчитывается» в срок владения.

Планируете купить квартиру, чтобы потом продать? Оставьте заявку — подберём новостройку и спланируем оплату так, чтобы срок владения начал идти как можно раньше. Для покупателя это бесплатно.

Сколько платить, если продать раньше

Налог считается не с цены продажи, а с налоговой базы:

База = доход от продажи − вычет или расходы на покупку

• Доход — цена в договоре, но не меньше 70% кадастровой стоимости квартиры на 1 января года регистрации (для новостройки — на дату её постановки на учёт). Регион может повысить этот коэффициент.
• Вычет — либо 1 млн ₽, либо документально подтверждённые расходы на покупку. Одновременно оба нельзя, выбираете большее.
• Ставка для налоговых резидентов — 13% с базы до 2,4 млн ₽ в год и 15% с суммы сверх этого (п. 1.1 ст. 224 НК РФ). Порог считается от базы, а не от цены, и общий с некоторыми другими доходами года — например, с дивидендами, но не с зарплатой.
• Нерезиденты платят 30%, вычет 1 млн ₽ им не положен, но освобождение после минимального срока действует.

Пример расчёта

Квартира куплена за 10 млн ₽, через два года продаётся за 15 млн ₽. Минимальный срок — 5 лет.

• База: 15 000 000 − 10 000 000 = 5 000 000 ₽.
• Налог: 2 400 000 × 13% + 2 600 000 × 15% = 312 000 + 390 000 = 702 000 ₽.
• Если продать после окончания пятилетнего срока — 0 ₽.

Если же квартира досталась без затрат (например, в дар) и расходов на покупку нет, база уменьшается только на 1 млн ₽.

Продажа новостройки до регистрации — по переуступке

Если продать квартиру ещё до регистрации права, по договору уступки, налог придётся платить независимо от того, сколько лет назад заключён ДДУ: продаются права требования, а не квартира, и освобождение по сроку владения на них не распространяется. Доход можно уменьшить на подтверждённые расходы на покупку прав.

По какой ставке облагается такой доход — 13–15% или по общей шкале вместе с зарплатой — в публикациях встречаются разные трактовки, а право на вычет 1 млн ₽ при уступке прямо в кодексе не прописано. Перед сделкой уточните это в ФНС. Подробнее о самой процедуре — в статье «Переуступка квартиры в новостройке».

Освобождение для семей с детьми

Семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми могут не платить налог при продаже жилья независимо от срока владения (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ), если одновременно:

• новое жильё куплено (или полностью оплачено по ДДУ) в год продажи или до 30 апреля следующего года;
• новое жильё больше по площади или по кадастровой стоимости, чем проданное;
• кадастровая стоимость проданного жилья — не больше 50 млн ₽;
• семье не принадлежит больше 50% другого жилья, которое по площади больше нового.

С 2026 года учитываются и дети, признанные недееспособными, независимо от возраста, а также ребёнок, родившийся до 30 апреля следующего года. Для этого освобождения важно правильно спланировать сроки продажи и покупки — здесь легко ошибиться на несколько недель.

Декларация и сроки

• Декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля года, следующего за продажей, налог платится до 15 июля.
• Декларацию подавать не нужно, если доход освобождён от налога или если доход от продажи жилья не больше 1 млн ₽.
• Если не подать декларацию, когда она нужна, ФНС посчитает налог сама по данным Росреестра — без учёта ваших расходов, а также начислит штраф: 5% от налога за каждый месяц просрочки (от 1 000 ₽ до 30%), за неуплату — 20%, плюс пени.

Как мы поможем продать с минимальным налогом и купить выгодно

Чаще всего квартиру продают, чтобы купить другую. Тут налог — только часть расчёта, и мы помогаем посмотреть на сделку целиком.

• Посчитаем, когда продавать. Иногда выгоднее подождать несколько месяцев до конца минимального срока, а иногда — продать сейчас и не потерять подходящую новостройку.
• Спланируем покупку на будущее. Подберём новостройку и график оплаты так, чтобы срок владения по ДДУ начал идти как можно раньше — тогда продать её без налога получится быстрее.
• Семьям с детьми поможем уложиться в условия освобождения: подберём квартиру больше прежней и проверим сроки оплаты по ДДУ.
• Покупка новостройки — бесплатно для вас. Вознаграждение агентству платит застройщик, вы покупаете по его цене. Проверим застройщика и договор, подберём ипотеку, проведём сделку удалённо.

Основательницы агентства — Галя и Арина — сами инвестируют в недвижимость и считают сделки так же, как для себя. Оставьте заявку — разберём вашу ситуацию и подберём варианты.

Частые вопросы

Сколько лет нужно владеть квартирой, чтобы не платить налог при продаже?

3 года — если жильё получено в наследство, в дар от близкого родственника, приватизировано или это ваше единственное жильё. В остальных случаях — 5 лет.

С какой даты считать срок владения квартирой по ДДУ?

С даты полной оплаты по договору долевого участия, а не с даты регистрации права собственности. При оплате через эскроу — с даты поступления денег на счёт эскроу.

Сколько налог при продаже квартиры, которой меньше 5 лет?

13% с налоговой базы до 2,4 млн ₽ и 15% сверх неё. База — цена продажи (не меньше 70% кадастровой стоимости) минус 1 млн ₽ или документальные расходы на покупку.

Нужно ли платить налог, если продал квартиру дешевле, чем купил?

Если расходы на покупку подтверждены документами и больше цены продажи, налоговая база равна нулю и налога нет. Но декларацию в этом случае подать нужно, если доход больше 1 млн ₽ и квартира не была в собственности минимальный срок.

Платят ли налог при продаже квартиры по переуступке?

Да, независимо от срока: продаются права требования, а не квартира. Доход можно уменьшить на расходы на покупку прав. Ставку и возможность вычета уточняйте в ФНС.

Вывод

Налог при продаже квартиры не платится, если вы владели ею минимальный срок — 3 или 5 лет. Для новостройки по ДДУ этот срок считается с даты полной оплаты, поэтому стройка засчитывается. Если нужно продать раньше, налог считается с разницы между ценой продажи и ценой покупки (или с суммы за вычетом 1 млн ₽) по ставке 13–15%. Семьи с двумя и более детьми при покупке нового жилья могут не платить налог вовсе. Главное — планировать продажу и покупку вместе, а не по отдельности.

Удобнее в мессенджере? Напишите нам в Telegram или Instagram — ответим в течение часа. Там же публикуем подборки новостроек и скидки от застройщиков.