Налоговый вычет за квартиру — один из немногих способов вернуть часть потраченных на жильё денег. Если вы официально работаете и платите НДФЛ, государство вернёт до 13–22% от стоимости квартиры (в пределах лимита) и от уплаченных процентов по ипотеке. В этой статье считаем, сколько реально вернут в 2026 году с учётом прогрессивной шкалы, когда появляется право на вычет при покупке по ДДУ и как семейной паре получить максимум.
Все цифры ниже — по Налоговому кодексу (ст. 220 НК РФ) на октябрь 2026 года. Перед подачей документов сверяйтесь с актуальной информацией на сайте ФНС.
Из чего состоит вычет за покупку квартиры
При покупке жилья можно получить два имущественных вычета, и они не зависят друг от друга:
- Основной вычет на покупку — расходы до 2 млн ₽ на человека. Его можно использовать один раз в жизни, но если квартира стоила меньше 2 млн, остаток переносится на следующую покупку (для жилья, купленного с 2014 года).
- Вычет по процентам по ипотеке — уплаченные проценты до 3 млн ₽ на человека. Его дают только по одному объекту в жизни, перенести остаток на другую квартиру нельзя.
Важно понимать: 2 и 3 млн — это не сумма возврата, а сумма расходов, которая уменьшает ваш облагаемый доход. Вернут налог, уплаченный с этой суммы. В расходы на покупку новостройки можно включить и затраты на отделку, если по ДДУ квартира передаётся без отделки или в черновом варианте и это прямо указано в договоре.
Что не учитывается: материнский капитал, субсидии из бюджета и деньги работодателя, потраченные на покупку. Их сумма из расходов исключается.
Сколько вернут: налоговый вычет за квартиру по прогрессивной шкале
С 2025 года НДФЛ платится по прогрессивной шкале, и это изменило ответ на вопрос «сколько налоговый вычет за квартиру». Вычет уменьшает налоговую базу, а налог пересчитывается заново. Поскольку срезается верхняя часть дохода, та, что облагается по самой высокой ставке, возврат может считаться по 15%, 18% и выше — если вы платили налог по этим ставкам.
| Ставка НДФЛ | Годовой доход, к которому применяется | Максимум за покупку (2 млн ₽) | Максимум по процентам (3 млн ₽) | Итого на человека |
|---|---|---|---|---|
| 13% | до 2,4 млн ₽ | 260 000 ₽ | 390 000 ₽ | 650 000 ₽ |
| 15% | 2,4–5 млн ₽ | 300 000 ₽ | 450 000 ₽ | 750 000 ₽ |
| 18% | 5–20 млн ₽ | 360 000 ₽ | 540 000 ₽ | 900 000 ₽ |
| 20% | 20–50 млн ₽ | 400 000 ₽ | 600 000 ₽ | 1 000 000 ₽ |
| 22% | свыше 50 млн ₽ | 440 000 ₽ | 660 000 ₽ | 1 100 000 ₽ |
Как читать таблицу: это потолок, если вся сумма вычета приходится на доход, облагаемый по одной ставке. На практике чаще получается смешанная ставка. Например, при доходе 3 млн ₽ в год по 15% облагаются только 600 тыс. ₽ сверху, а остальные 1,4 млн из вычета «съедают» доход по 13%. Возврат составит 600 000 × 15% + 1 400 000 × 13% = 272 000 ₽.
Ещё два ограничения:
- Вернуть можно не больше, чем вы заплатили. Если НДФЛ за год меньше положенного возврата, остаток вычета переносится на следующие годы, пока не будет использован полностью.
- Вычет применяется к доходам по основной шкале — зарплате, доходам по договорам ГПХ и т. п. Доходы от продажи имущества, дивиденды и ряд других доходов облагаются отдельно, к ним имущественный вычет не применяется.
Вычет по ипотеке: как вернуть налог с процентов
Вычет по ипотеке часто выгоднее основного: при ставках 2026 года проценты за первые годы кредита легко превышают 3 млн ₽. Правила такие:
- Учитываются только проценты, которые вы фактически уплатили. Вычет заявляют по мере выплаты — каждый год за прошедший год.
- Если часть ставки компенсирует государство или застройщик (как в семейной и других льготных программах), к вычету идут только проценты, которые заплатили вы сами.
- Лимит 3 млн ₽ действует для кредитов, полученных с 2014 года. Он касается одного объекта: если вы получили вычет по процентам за одну квартиру, по следующей ипотеке его уже не дадут.
- Проценты, уплаченные во время стройки, до подписания акта, тоже учитываются — их заявляют, когда возникнет право на вычет.
Подбираете новостройку в ипотеку? Оставьте заявку — мы бесплатно подберём квартиру по цене застройщика, рассчитаем платёж с учётом будущего налогового вычета и покажем варианты с субсидированной ставкой.
Когда возникает право на вычет при покупке по ДДУ
При покупке новостройки по договору долевого участия право на вычет появляется не при подписании ДДУ и не при оплате, а после подписания акта приёма-передачи квартиры. Регистрировать право собственности для этого не обязательно — достаточно акта.
Отсюда практический вывод: если вы купили квартиру на старте продаж в 2025 году, а дом сдают в 2027-м, первый вычет вы заявите за 2027 год. Налог за годы до подписания акта по общему правилу вернуть нельзя (исключение — для пенсионеров, которые могут перенести вычет на три года, предшествующие году его возникновения).
Подать декларацию можно в течение трёх лет после окончания года, за который возвращается налог. Например, если акт подписан в 2024 году, в 2026 году вы ещё можете вернуть НДФЛ за 2024 и 2025 годы. Сам вычет не «сгорает»: если вы не заявили его сразу, право на него сохраняется, просто налог вернут только за последние три года.
Как получить налоговый вычет за квартиру: через ФНС или работодателя
| Через ФНС | Через работодателя | |
|---|---|---|
| Когда | По окончании года, за который возвращаете налог | В том же году, не дожидаясь его окончания |
| Как | Декларация 3-НДФЛ в личном кабинете налогоплательщика или упрощённое заявление, если ваш банк участвует в обмене данными с ФНС | Заявление в личном кабинете на подтверждение права, затем уведомление от ФНС передаётся работодателю |
| Как получаете деньги | Одной суммой на банковский счёт | Работодатель перестаёт удерживать НДФЛ из зарплаты, пока не исчерпается вычет за год |
| Сроки | Камеральная проверка декларации — до 3 месяцев (по упрощённой схеме обычно быстрее), затем перечисление денег | ФНС рассматривает заявление около 30 дней, затем вычет начинают применять |
Через ФНС удобно, если хотите получить деньги разом, в том числе сразу за несколько лет. Через работодателя — если хотите получать «прибавку» к зарплате уже сейчас. Способы можно сочетать: начать через работодателя, а остаток добрать декларацией по итогам года.
Какие документы нужны
- ДДУ (или договор уступки) с отметкой о регистрации;
- акт приёма-передачи квартиры;
- платёжные документы: подтверждение оплаты на счёт эскроу, банковские выписки, платёжные поручения;
- для вычета по ипотеке — кредитный договор и справка банка об уплаченных процентах за год;
- для расходов на отделку — договоры и чеки (если по ДДУ квартира без отделки);
- для супругов — свидетельство о браке и, если нужно, заявление о распределении расходов по процентам;
- справка о доходах и удержанных суммах НДФЛ — обычно уже подгружена в личный кабинет ФНС.
Налоговый вычет для супругов: каждый получает свой
Квартира, купленная в браке, по общему правилу — совместная собственность супругов, даже если оформлена на одного из них. Поэтому каждый супруг вправе получить свой вычет: до 2 млн ₽ на покупку и до 3 млн ₽ по процентам. Для семьи это до 4 млн ₽ расходов на покупку и до 6 млн ₽ процентов к вычету.
Условие простое: квартира должна стоить не меньше суммы, которую вы заявляете на двоих, а для вычета по процентам — проценты должны быть уплачены, а оба супруга, как правило, выступают заёмщиками. Если у одного из супругов основной вычет уже использован раньше, второй всё равно может заявить свой.
Пример: семья покупает квартиру в Москве в ипотеку
Возьмём условную семью с двумя детьми. Квартира в новостройке Москвы по ДДУ стоит 18 млн ₽. Первоначальный взнос — 4 млн ₽, остальные 14 млн ₽ — семейная ипотека под 10% на 30 лет (ставка для семьи с двумя детьми в Москве по договорам с 1 октября 2026 года; уточняйте актуальные условия в банке). Муж зарабатывает 3 млн ₽ в год, жена — 1,8 млн ₽. Оба созаёмщики. Акт приёма-передачи подписан в 2026 году.
Ежемесячный платёж по такому кредиту — около 123 тыс. ₽, из них в первые годы большая часть — проценты: примерно 1,39 млн ₽ за первый год. Лимит процентов на двоих (6 млн ₽) семья наберёт примерно за 4–5 лет.
| Муж (доход 3 млн ₽) | Жена (доход 1,8 млн ₽) | |
|---|---|---|
| Вычет на покупку, 2 млн ₽ | 600 тыс. × 15% + 1,4 млн × 13% = 272 000 ₽ за один год | 1,8 млн × 13% = 234 000 ₽ за первый год + 26 000 ₽ за второй = 260 000 ₽ |
| Вычет по процентам, 3 млн ₽ | По 1,5 млн в год два года: (600 тыс. × 15% + 900 тыс. × 13%) × 2 = 414 000 ₽ | 3 млн × 13% = 390 000 ₽ за несколько лет |
| Итого | 686 000 ₽ | 650 000 ₽ |
Всего семья вернёт около 1,34 млн ₽ за несколько лет. Если бы вычет заявлял только муж, они получили бы примерно вдвое меньше. Расчёт упрощённый: он предполагает, что доходы стабильны, НДФЛ удерживается полностью, а уплаченных процентов хватает на заявленные суммы. Точную сумму покажет личный кабинет ФНС после подачи документов.
Обратите внимание: супругам выгодно распределять проценты так, чтобы использовать доход, облагаемый по более высокой ставке. Но слишком большой вычет за один год тоже невыгоден — вернуть больше уплаченного налога нельзя, остаток просто перейдёт на следующий год.
Частые вопросы
Сколько налоговый вычет за квартиру можно получить максимум?
При ставке 13% — до 260 тыс. ₽ за покупку и до 390 тыс. ₽ по процентам, всего 650 тыс. ₽ на человека. При более высоких ставках НДФЛ и соответствующем доходе — больше, до 1,1 млн ₽ на человека при ставке 22%.
Можно ли получить вычет, если квартира ещё строится?
Нет. При покупке по ДДУ право на вычет возникает после подписания акта приёма-передачи. До этого можно только собирать документы и платёжки.
Дают ли вычет по семейной ипотеке?
Да, вычет по ипотеке работает и для льготных программ. Учитываются проценты, которые вы заплатили сами; часть ставки, которую субсидирует государство, к вычету не принимается.
Можно ли получить вычет, если я не работаю официально?
Вернуть можно только уплаченный НДФЛ. Если налога нет, возвращать нечего, но право на вычет сохраняется — им можно воспользоваться позже, когда появится облагаемый доход. Его же может заявить супруг с официальным доходом.
Нужно ли регистрировать право собственности для вычета?
Для квартиры по ДДУ — нет, достаточно акта приёма-передачи. Выписка из ЕГРН нужна, если вы покупаете готовое жильё по договору купли-продажи.
Сколько ждать возврата денег?
Камеральная проверка декларации длится до трёх месяцев, после неё деньги перечисляют на счёт. По упрощённой схеме через банк, если он участвует в обмене данными с ФНС, обычно получается быстрее.
Вывод
Налоговый вычет за квартиру в новостройке в 2026 году — это до 2 млн ₽ расходов на покупку и до 3 млн ₽ процентов на каждого супруга. С прогрессивной шкалой сумма возврата может быть выше привычных 13%, если вы платите НДФЛ по повышенной ставке. По ДДУ заявлять вычет можно после акта приёма-передачи, а паре стоит оформлять его на обоих: так семья возвращает в разы больше. Перед подачей сверьтесь с актуальными правилами на сайте ФНС.
Хотите купить квартиру в новостройке и сразу понимать, сколько вернёте? Оставьте заявку — мы бесплатно подберём варианты из каталога в Москве и Петербурге по цене застройщика, поможем с ипотекой и проведём сделку. Почему эскроу защищает ваши деньги на время стройки, читайте в статье «ДДУ и эскроу простыми словами».
Удобнее в мессенджере? Напишите нам в Telegram или Instagram — ответим в течение часа. Там же публикуем подборки новостроек и скидки от застройщиков.
Telegram
Instagram
