Семейная ипотека с 1 октября 2026: ставки по детям в Москве и СПб

Семейная ипотека с 1 октября 2026 года перестала быть «одной ставкой для всех». Теперь ставка и максимальная сумма кредита зависят от двух вещей: сколько в семье детей и в каком регионе покупается жильё. Для Москвы и Петербурга условия заметно отличаются от остальной страны. Ниже разбираем новую сетку ставок, требования к заёмщикам, правила для вторички и считаем платёж на конкретных цифрах.

Сразу оговоримся: параметры программы утверждает Минфин, а банки применяют их со своими нюансами. Цифры в статье актуальны на октябрь 2026 года. Перед сделкой уточняйте параметры в банке и на сайтах Минфина и ДОМ.РФ.

Что изменилось в семейной ипотеке с 1 октября 2026

Главных изменений три:

• Ставка зависит от числа детей. Чем больше детей, тем ниже ставка и выше лимит кредита.
• Столичные регионы выделены отдельно. В Москве, Московской области, Петербурге и Ленинградской области ставки примерно на 2 процентных пункта выше, чем в остальных регионах, зато выше и лимиты.
• Льготная ставка действует первые 15 лет кредита. Кредит можно взять и на больший срок, но субсидируется только этот период.

Новые условия касаются только кредитных договоров, заключённых с 1 октября 2026 года. Кредиты, выданные до 30 сентября 2026 года, не пересчитываются и обслуживаются по прежней ставке. Сама программа действует до 31 декабря 2030 года.

Ставки и лимиты семейной ипотеки в 2026 году: таблица

Отдельное правило для индивидуального жилищного строительства: на ИЖС ставка 6% независимо от числа детей.

Лимит — это максимальная сумма льготного кредита, а не стоимость квартиры. Если жильё дороже, разницу закрывают первоначальным взносом. Некоторые банки также предлагают комбинированный кредит: часть суммы по льготной ставке в пределах лимита, остаток по рыночной. Итоговая ставка у такого кредита выше льготной, поэтому смотрите на средневзвешенный платёж, а не на «витринные» проценты.

Источники в деталях расходятся: как именно учитываются старшие и совершеннолетние дети, когда меняется ставка при рождении ребёнка уже после выдачи кредита. Эти вопросы обязательно задавайте банку до подачи заявки.

Семейная ипотека: условия для заёмщиков

Базовые требования к семье на октябрь 2026 года:

• Возраст детей. Хотя бы один ребёнок в семье младше 7 лет. Отдельные условия действуют для семей, где растёт ребёнок с инвалидностью. Их лучше уточнять в банке.
• Гражданство. Заёмщик — гражданин России.
• Супруги — созаёмщики. С 1 февраля 2026 года супруги, состоящие в браке, должны участвовать в кредите вместе. Оформить две льготные ипотеки отдельно на мужа и на жену больше нельзя.
• Первоначальный взнос. От 20% стоимости жилья. В него можно направить материнский капитал. Подробнее о том, как собрать взнос, мы писали в статье об ипотеке без первоначального взноса и рассрочке от застройщика.
• Цель — жильё для семьи. Программа не предназначена для покупки квартиры под сдачу или перепродажу.

Банк дополнительно оценивает доход, кредитную историю и долговую нагрузку. Подходящие под программу документы не означают автоматического одобрения: решение по кредиту всегда остаётся за банком.

Семейная ипотека на новостройку в Москве и вторичку: что можно купить

Новостройки

Основной сценарий — покупка квартиры в строящемся доме по ДДУ с расчётами через эскроу или готовой квартиры у застройщика (юрлица). Именно здесь программа работает без ограничений по городу: семейная ипотека на новостройку доступна и в Москве, и в Петербурге, и в областях.

Можно ли семейную ипотеку на вторичку

Да, но только в городах из специального перечня. Это населённые пункты, где новое жильё почти не строится. Перечень ведёт ДОМ.РФ и обновляет его два раза в год: 1 января и 1 июля. С 1 июля 2026 года в нём 886 городов.

Москвы, Санкт-Петербурга и городов Московской и Ленинградской областей в перечне нет. Купить вторичную квартиру в столичных регионах по семейной ипотеке нельзя. Если вы присматриваете жильё в другом городе, проверьте его в сервисе на сайте ДОМ.РФ: список меняется, и город, который был в нём год назад, мог выпасть.

ИЖС

Строительство частного дома по договору подряда или покупка дома с участком тоже возможны, ставка — 6% при любом числе детей. Требования к подрядчику и объекту у банков строгие, их стоит изучить заранее.

Хотите подобрать новостройку под семейную ипотеку? Оставьте заявку — мы бесплатно рассчитаем платёж и покажем варианты с субсидированной ставкой от застройщиков.

Можно ли взять семейную ипотеку второй раз

С 1 февраля 2026 года действует правило «одна льготная ипотека на семью». Держать две семейные ипотеки одновременно нельзя, в том числе если оформлять их на разных супругов.

Повторное оформление, по разъяснениям, которые приводят банки и профильные СМИ, возможно при сочетании условий: предыдущий льготный кредит полностью погашен, а в семье родился ещё один ребёнок. Это не прописанное в одной строке правило, а практика, которая зависит от конкретной ситуации и редакции постановления. Поэтому если вы планируете второй кредит, запросите письменную позицию банка до сделки.

Пример расчёта платежа по семейной ипотеке

Посчитаем по стандартной формуле аннуитетного платежа: ежемесячный платёж = S × i / (1 − (1 + i)⁻ⁿ), где S — сумма кредита, i — месячная ставка (годовая / 12), n — число месяцев.

Допущения: квартира в новостройке в Москве за 15 млн ₽, первоначальный взнос 20% — 3 млн ₽, кредит 12 млн ₽. Платежи аннуитетные, без учёта страховки и комиссий. Сумма 12 млн ₽ укладывается в лимит для любой семьи из таблицы выше.

Разница между семьёй с одним и с тремя детьми — около 35 тыс. ₽ в месяц на одной и той же сумме кредита.

Важная деталь про срок. Льготная ставка действует 15 лет. Если взять кредит на 30 лет под 10%, то через 15 лет остаток долга составит около 9,8 млн ₽: в первые годы аннуитет почти целиком уходит на проценты. Дальше этот остаток будет обслуживаться уже не по льготной ставке, а на условиях, прописанных в договоре. Кредит на 15 лет даёт платёж выше примерно на 24 тыс. ₽, но весь срок проходит по льготе. Выбор зависит от бюджета семьи и планов на досрочное погашение. Обязательно попросите банк показать в договоре, какая ставка применяется после окончания льготного периода.

Рассчитать платёж можно и с учётом налогового вычета: на покупку — до 2 млн ₽ базы на каждого собственника, на проценты по ипотеке — до 3 млн ₽. Для новостройки по ДДУ право на вычет появляется после подписания акта приёма-передачи.

Семейная ипотека и субсидированные ставки застройщиков

Застройщики давно используют субсидирование: доплачивают банку, чтобы ставка для покупателя была ниже. С семейной ипотекой это работает иначе, чем с рыночной.

• Семейная ставка уже субсидируется государством. Дополнительно снизить её за счёт застройщика можно не всегда: это зависит от правил программы и конкретного банка-партнёра. Если вам обещают семейную ипотеку ниже табличной ставки, попросите письменные условия от банка, а не только от отдела продаж.
• Субсидия часто «зашита» в цену. Застройщик компенсирует банку проценты, но закладывает это в стоимость квадратного метра. Сравнивайте цену квартиры при 100% оплате и при покупке с субсидированной ставкой.
• Акции, которые реально помогают. Скидки при ипотеке, помощь с первоначальным взносом, рассрочка части взноса, трейд-ин. Каждую стоит пересчитывать в рубли за весь срок кредита.
• Рыночная ипотека с субсидией имеет смысл для тех, кто не подходит под семейную программу: например, дети старше 7 лет или квартира дороже лимита.

Мы работаем с застройщиками Москвы и Петербурга напрямую и видим реальные условия по каждому проекту. Подобрать квартиру под лимит семейной ипотеки можно в нашем каталоге новостроек.

Частые вопросы

Какая ставка по семейной ипотеке в Москве с 1 октября 2026?

12% при одном ребёнке, 10% при двух, 8% при трёх, 6% при четырёх и 4% при пяти и более детях. Те же ставки действуют в Московской области, Петербурге и Ленинградской области. Уточняйте актуальные параметры в банке.

Пересчитают ли мою семейную ипотеку под 6%, оформленную раньше?

Нет. Кредиты, выданные до 30 сентября 2026 года, сохраняют прежние условия. Новая сетка ставок применяется только к договорам с 1 октября 2026 года.

Можно ли взять семейную ипотеку на вторичку в Москве или Петербурге?

Нет. Вторичка доступна только в городах из перечня ДОМ.РФ, где мало нового строительства. Столичных регионов в нём нет.

Сколько детей нужно для семейной ипотеки?

Достаточно одного ребёнка младше 7 лет. Число детей влияет не на право участия, а на ставку и лимит кредита.

Можно ли использовать материнский капитал как первоначальный взнос?

Да, маткапитал можно направить на первоначальный взнос или на погашение кредита. Минимальный взнос по программе — 20% стоимости жилья.

Можно ли оформить вторую семейную ипотеку?

Одновременно — нет: с февраля 2026 года действует правило одной льготной ипотеки на семью. Повторное оформление обсуждается только после полного погашения первой и рождения ещё одного ребёнка, уточняйте в банке.

Вывод

Новая семейная ипотека стала адресной: многодетным семьям она даёт ставку ниже прежних 6%, а семьям с одним ребёнком в Москве и Петербурге обходится заметно дороже. Перед покупкой посчитайте три вещи: попадает ли сумма кредита в лимит вашей категории, какой будет платёж за льготные 15 лет и что произойдёт с остатком долга после них. И проверяйте каждую «суперставку» застройщика на то, не заложена ли она в цену квартиры.

Нужна новостройка под семейную ипотеку в Москве или Петербурге? Оставьте заявку — подберём варианты под ваш лимит, сравним условия банков и застройщиков и сопроводим сделку. Для покупателя это бесплатно.

Удобнее в мессенджере? Напишите нам в Telegram или Instagram — ответим в течение часа. Там же публикуем подборки новостроек и скидки от застройщиков.