Студия или однушка в новостройке: что купить для жизни и под сдачу

Студия в новостройке — самый доступный способ купить своё жильё в Москве или Петербурге, и поэтому один из самых частых запросов покупателей. Но почти всегда рядом встаёт вопрос: может, добавить и взять однушку? Разница в бюджете бывает ощутимой, а разница в комфорте, спросе арендаторов и цене при перепродаже — ещё больше. Разбираем, чем студия отличается от однокомнатной квартиры, как правильно сравнивать цены, что учесть в ипотеке и какой формат выбрать для жизни и для сдачи.

Чем студия отличается от однокомнатной квартиры

В студии кухня и жилая зона объединены в одно помещение, отдельными остаются только санузел и иногда небольшая прихожая или гардеробная. В однокомнатной квартире есть изолированная жилая комната и отдельная кухня (или кухня-ниша). В новостройках встречается и промежуточный формат — евродвушка: кухня-гостиная плюс отдельная спальня, по площади ближе к однушке.

Диапазоны площадей ориентировочные: в каждом проекте своя квартирография, а в бизнес-классе обе категории крупнее.

Цена за метр: почему студия «дороже», хотя дешевле

Студия почти всегда стоит меньше однушки в рублях, но больше в пересчёте на квадратный метр. Причина простая: в любой квартире есть «дорогие» элементы — санузел с коммуникациями, входная группа, окна, — и в маленькой квартире они распределяются на меньшее число метров. Плюс на студии высокий спрос: это самый низкий порог входа, и застройщики это учитывают в цене.

Поэтому корректно сравнивать сразу два показателя:

• Общий бюджет — сколько вы можете заплатить и какой платёж по ипотеке потянете.
• Цену метра и цену «функции» — сколько вы доплачиваете за отдельную комнату. Иногда разница между большой студией и компактной однушкой в том же доме оказывается меньше, чем кажется.

Конкретные цифры по Москве и Петербургу мы собрали в статье «Сколько стоит квартира в новостройке», а актуальные лоты можно посмотреть в каталоге.

Новые ограничения для маленьких квартир

С 1 августа 2024 года в Москве действует постановление Правительства Москвы № 1672-ПП: в новых проектах однокомнатные квартиры, включая студии, должны быть не меньше 28 м² (без учёта балконов, лоджий и террас), двухкомнатные — не меньше 44 м². Проекты с микроквартирами больше не согласовывают. Дома, документация по которым была согласована раньше, достраиваются и продаются, поэтому студии меньше 28 м² в Москве ещё встречаются, но их предложение сокращается. Похожие ограничения обсуждали и вводили и соседние регионы. Норма не распространяется на апартаменты: они не считаются жильём.

Что это значит для покупателя:

• Новые студии в Москве становятся крупнее и дороже в рублях, а «входной билет» в 20 м² постепенно исчезает.
• Уже построенные микростудии остаются на рынке. Их ликвидность в будущем — открытый вопрос: с одной стороны, конкуренция со стороны новых маленьких лотов снижается, с другой — к таким квартирам может сохраняться настороженное отношение банков и государства.

Ипотека на студию и однушку

В рыночной ипотеке банки, как правило, одинаково кредитуют студии и однокомнатные квартиры в новостройках по ДДУ. Но у отдельных банков есть внутренние требования к залогу — например, к минимальной площади или к тому, что объект является квартирой, а не апартаментами. Единого для всех банков минимального метража нет, поэтому если вы присматриваетесь к очень маленькой студии, заранее уточните требования в выбранном банке.

Студия и семейная ипотека

В 2025 году в Совете Федерации предлагали исключить студии и квартиры меньше 28 м² из программы семейной ипотеки, но ДОМ.РФ выступил против запрета. На октябрь 2026 года, по имеющимся у нас данным, прямого запрета на покупку студии по семейной ипотеке нет, однако с 1 октября 2026 года ставка по программе зависит от числа детей: для Москвы, МО, Петербурга и ЛО — от 12% при одном ребёнке до 4% при пяти и более, с лимитом до 12–18 млн ₽ (подробнее — в статье о семейной ипотеке). Условия программы регулярно пересматривают, поэтому актуальные требования к объекту уточняйте в банке перед бронированием.

Для семьи с ребёнком мы в любом случае советуем трезво оценить, на сколько лет хватит студии: через пару лет её придётся продавать или обменивать, а это расходы и время. Часто разумнее сразу взять однушку или евродвушку.

Сомневаетесь между студией и однушкой? Оставьте заявку — мы бесплатно подберём оба варианта в одном бюджете, рассчитаем ипотечный платёж и покажем, сколько вы реально доплачиваете за отдельную комнату.

Что выбрать для жизни

Студия подходит, если

• вы живёте один и проводите дома мало времени;
• это первая собственная квартира и важнее всего минимальный бюджет;
• вы рассматриваете квартиру как временное жильё на несколько лет.

Однушка подходит, если

• вы живёте вдвоём или планируете;
• работаете из дома и нужна изоляция спальни от кухни;
• собираетесь жить в квартире долго;
• не хотите, чтобы запахи кухни были в зоне сна (в студии без хорошей вытяжки это заметно).

Учитывайте и отделку: для небольших квартир покупка с ремонтом от застройщика часто рациональнее, потому что сэкономить на «своём» ремонте почти не получится. Подробнее — в статье «Новостройка с отделкой или без».

Что выбрать под сдачу

Для инвестиций в аренду логика другая: важны доходность, скорость сдачи и простой между жильцами.

• Доходность. Арендная ставка за метр у студий обычно выше, чем у однушек, а вход дешевле, поэтому в расчётах студии часто выглядят выгоднее. Но реальная доходность зависит от расположения, цены покупки и отделки, а не только от формата.
• Спрос. Студии хорошо сдаются у метро, рядом с вузами и деловыми районами. Однушки нужны более широкому кругу — парам, специалистам, — и жильцы в них, как правило, живут дольше, что снижает простои и износ.
• Конкуренция. В больших ЖК, где сотни одинаковых студий сдаются одновременно после ввода дома, первые месяцы бывает трудно выйти на желаемую ставку.
• Ипотека. При текущих рыночных ставках (ключевая ставка ЦБ — 14%, решение от 11.09.2026) арендный доход редко полностью покрывает платёж по рыночной ипотеке, особенно при небольшом первоначальном взносе. Считайте денежный поток заранее.

Больше о расчёте доходности и рисках — в статье «Инвестиции в новостройки».

Ликвидность и перепродажа

Студии быстро продаются в моменте благодаря низкому бюджету — их покупает самый широкий круг покупателей с ограниченными деньгами. Но у этого рынка есть особенность: в нём много похожих предложений, поэтому цена сильнее зависит от конкуренции в конкретном доме и районе. Однокомнатные квартиры, особенно с удачной планировкой и площадью около 35–40 м², стабильнее в цене и интересны и для жизни, и для сдачи.

Если планируете продать квартиру до ввода дома, учтите, что это будет переуступка с собственными правилами и налогами. А при продаже после регистрации права собственности — помните про минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ; условия уточняйте на сайте ФНС.

Частые вопросы

Можно ли купить студию в новостройке в ипотеку?

Да, большинство банков кредитуют студии в новостройках так же, как однокомнатные квартиры. По очень маленьким студиям у отдельных банков могут быть ограничения — уточняйте заранее.

Почему метр в студии дороже, чем в однушке?

Дорогие элементы — санузел, коммуникации, окна — распределяются на меньшую площадь, а спрос на студии из-за низкого порога входа высокий.

Можно ли купить студию меньше 28 м² в Москве?

Да, в домах, проекты которых были согласованы до вступления в силу ограничений. В новых проектах такие квартиры уже не появятся. Апартаменты под эту норму не подпадают.

Что лучше сдавать — студию или однушку?

Студия обычно даёт выше доход на вложенный рубль, однушка — стабильнее арендаторы и меньше простоев. Решает локация: у метро и вузов студии сдаются лучше, в спальных районах однушки востребованнее.

Можно ли сделать из студии однушку?

Иногда можно выделить спальное место перегородкой, но любые изменения, затрагивающие мокрые зоны и газ, требуют согласования перепланировки. Учтите, что без окна отделённая зона не будет полноценной жилой комнатой.

Вывод

Студия в новостройке — хороший выбор для одного человека, первого жилья на несколько лет и для сдачи в локациях с сильным спросом: вход дешевле, хотя метр дороже. Однушка удобнее для пары и долгой жизни, стабильнее в аренде и при перепродаже. Сравнивайте не только цены, но и стоимость отдельной комнаты, условия банка, ограничения по площади и сценарий на 5–10 лет вперёд.

Подберём студию или однушку под ваш бюджет и задачу. Оставьте заявку — ответим в течение часа. Покупка по цене застройщика, ипотека и юридическое сопровождение — бесплатно для вас.

Удобнее в мессенджере? Напишите нам в Telegram или Instagram — ответим в течение часа. Там же публикуем подборки новостроек и скидки от застройщиков.